安康高新區蓮花灣生態康養城項目招商方案

添加時間：2021-04-15 17:01:04 瀏覽：2664

為加快安康高新區生態康養產業發展，引進社會資本合作共建蓮花灣生態康養城項目，制定本方案。

一、項目概況

項目位于富家河現代服務聚集區東北區域，北依盤龍山、伏牛山，南眺鯉魚山風景區，距離安康城市新區核心區、新安康門戶區、西渝高鐵安康西站10分鐘車程，距離安康機場15分鐘車程，域內蓮花灣水庫水域面積近百畝，區位獨特、環境優美、交通便捷、配套完善、生態宜居。

項目概算投資80億元，規劃用地3517畝，社會資本方可根據安康高新區《城市總體規劃》和《控制性詳細規劃》要求，對項目進行整體規劃、建設、運營和管理，培育形成國內一流的生態康養目的地。

二、合作方式

項目建設周期為6年，高新區與社會資本方共同組建成立工作專班推進項目建設，具體如下：

（一）高新區負責出資在2021年底前完成項目周邊北環線、高新大道北段、秦嶺大道北段及項目內新安康大道等市政路網工程建設，按照項目建設運營需求確保水、電、氣、訊接通至大宗用地邊界，相關費用作為政府配套不計入土地收儲成本。

（二）高新區負責項目內征地、拆遷、安置工作并承擔相關費用，所需資金由社會資本方足額籌集保證，資金使用期限為10年，資金占用年化收益率為6.5%，費用計入土地收儲成本。

（三）社會資本方負責主導完成項目規劃設計方案，報經高新區規劃部門審批后實施，具體要求如下：

1.科學規劃布局文旅門戶區、智慧康養區、田園觀光區、生態宜居區、安置區等功能區域。

2.規劃建設學校、康養醫院（中心）和硬件設施達到四星級條件的酒店，可規劃預留商住開發用地以平衡投資。

（涉及學校、幼兒園規劃、建設、運營等相關事項，按照國務院、教育部相關政策及《陜西省中小學幼兒園規劃建設辦法》、安康市實施辦法相關規定執行。）

3.須在兩年內完成文化旅游展示區和安置區建設，三年內完成學校、康養醫院（中心）和酒店項目建設。

（四）社會資本方須積極參與每宗土地競買，至少競價一次。項目用地收儲成本價核定及土地出讓底價確定原則如下：

1.各大功能區整體“帶方案”組織出讓，其中：商住用地出讓底價按照整體項目用地收儲成本價確定；教育、文化、衛生用地出讓底價按照當期該區域基準地價確定。土地出讓底價要求不低于所在區域土地等別出讓最低標準價，以及土地實際各項成本費用之和。

2.項目用地收儲成本價包括征地、拆遷、安置等費用，總體計算綜合控制在   萬元/畝以內；項目區內公共道路、廣場、綠化等基礎設施工程建設費用由社會資本方（土地使用權人）承擔。

3.安置房項目建設可采取政府購買服務方式實施，工程建設依法履行招投標程序。

（五）如社會資本方籌集用于征地、拆遷、安置的資金，無須高新區支付資金占用費，則可以獲得土地出讓底價以上部分土地出讓價款50%的獎勵（不含土地使用權人承擔的公共道路、廣場、綠化等建設費用）。如社會資本方需要高新區支付征地、拆遷、安置的資金占用費，則不享受土地溢價獎勵。

（六）社會資本方投入征地、拆遷、安置的資金占用期為10年，期間不得要求提前支付。如社會資本方競得土地，在保證項目工作專班征地、拆遷、安置資金需求的情況下，可提前通過資金“收支兩條線”結算方式繳納土地出讓金。

（七）如社會資本方籌集資金不能夠保證項目工作專班征地、拆遷、安置資金需求，或者不能在本項目啟動后六年內完成項目建設，高新區有權另行選擇第三方合作。

（八）項目實施過程中，土地出讓依法履行招拍掛程序；工程建設依法履行招投標程序；環境保護、文物保護、礦產資源開發等按照國家有關規定執行；依法接受政府監管、工程審計。

三、社會資本方遴選

根據國家相關法律法規，按照“公開、公平、公正、競爭、擇優”的原則選擇社會資本方。要求如下：

（一）社會資本方為合法的中華人民共和國境內外公司法人、自然人或聯合體，提交相關資質、財務審計資料，具備良好財務狀況和實施本項目的資金能力。

（二）招商遴選過程中，如有兩家及以上符合條件的社會資本方參與，則可以洽談確定分標段實施。

（三）參與遴選的社會資本方在最近三年內未被納入失信執行人名單，且不涉及被執行案件，不涉及影響本項目履約標的較大訴訟案件。

（四）社會資本方在參與招商遴選時，須交納不低于1億元的項目誠意金，項目誠意金繳納數額將作為遴選評分的重要指標獲得加分，并在雙方達成合作后轉為項目公司注冊資金；如雙方未達成合作，項目誠意金在遴選結束后10日內原額原渠道退還。

五、政策支持

（一）高新區成立項目工作專班，全程協助做好項目相關手續報批、工程建設工作，全面保障項目建設外部環境，及時協調解決項目建設中的有關問題。在用地規劃指標方面予以傾斜，在合作良好的前提下，可優先參與高新區其他項目開發。

（二）高新區對社會資本方實施教育、醫療等公共事業配套項目的，給予以下政策支持：

1.積極協助爭取中、省、市、區有關支持教育、醫療、健康產業發展的各項稅收、收費等產業扶持政策；

2.積極協助爭取中、省、市、區有關規費減免、財政補貼、人才引進、品牌創建等方面產業扶持政策；

3.積極協助爭取中、省、市、區有關社會力量辦學、辦醫相關優惠政策。

六、責任分工

成立高新區主要領導任組長，分管統征工作領導任責任組長、分管招商工作領導任副組長，招商局、自然資源局、財政局、住房和城鄉建設局、土地統征中心、監察審計局等部門負責人為成員的項目建設推進工作專班。工作專班辦公室設在招商局，王亮擔任辦公室主任，工作人員從相關成員單位抽調。職責如下：

（一）招商局負責，對外發布招商公告，引進優質社會資本參與項目投資建設，力爭2021年3月底前確定投資方并簽訂招商協議。

（二）住房和城鄉建設局負責，科學規劃用地指標，指導、審批意向投資方項目規劃設計。

（三）自然資源局負責，加快項目內用地報批、地價評估等相關工作，確保項目合法用地。

（四）土地統征中心負責，加快項目范圍內用地征遷工作，確保用地出讓后即可動工建設。

（五）財政局負責，積極探索國有企業與民營企業股權合作新模式，同時會同招商局、高新集團廣泛尋求潛在投資人，確保項目盡快實施。

（六）監察審計局負責對項目招商遴選、工程建設全程監督。

蓮花灣生態康養城項目示意圖

蓮花灣生態康養城項目主要經濟指標測算

蓮花灣生態康養城項目規劃用地3517畝，其中：商住用地1958畝，公共社會事業項目用地125畝，規劃道路、公園綠化、水域等基礎設施環境配套用地1289畝，安置房用地145畝，具體測算如下：

一、征地拆遷安置費用

（一）按照紅線范圍內全部拆遷，共計投入18.1億元。

1.征地直接費用：3517畝×7萬元/畝=2.46億元；

2.土地報批費用：7.89億元

（1）土地指標費用：3517畝×20萬元/畝=7.03億元（陜南移民搬遷指標12萬元/畝，增減掛鉤指標28萬元/畝，平均按20萬元/畝計算）；

（2）勘測定界費用：3517畝×500元/畝=175.85萬元

（3）耕地占用稅：2813.6畝（按占地總面積80%計算）×667×27元/㎡=0.51億元

（4）失地農民養老保險：3517畝×1萬元/畝=0.35億元

3.拆遷安置費用：517戶×150萬/戶=7.75億元

4.公共社會事業項目土地收益：用地125畝，按照該區域基準地價47.67萬/畝測算，土地收益0.44億元；

綜上所述，減去公共社會事業項目土地收益，按照商住用地1958畝計算，征遷綜合土地成本為90.2萬元/畝。

（二）避讓紅線范圍內集中拆遷部分，共計投入12.3億元。

1.征地直接費用：3517畝×7萬元/畝=2.46億元；

2.土地報批費用：7.89億元

（1）土地指標費用：3517畝×20萬元/畝=7.03億元（陜南移民搬遷指標12萬元/畝，增減掛鉤指標28萬元/畝，平均按20萬元/畝計算）；

（2）勘測定界費用：3517畝×500元/畝=175.85萬元

（3）耕地占用稅：2813.6畝（按占地總面積80%計算）×667×27元/㎡=0.51億元

（4）失地農民養老保險：3517畝×1萬元/畝=0.35億元

3.拆遷安置費用：130戶×150萬/戶=1.95億元

4.公共社會事業項目土地收益：用地125畝，按照該區域基準地價47.67萬/畝測算，土地收益0.44億元；

綜上所述，減去公共社會事業項目土地收益，按照商住用地1958畝計算，征遷綜合土地成本為60.6萬元/畝。

二、基礎設施環境配套工程（4.62億）

1.規劃道路工程：占地295畝，19.7萬㎡×1000元/㎡=1.97億元；

2.水域、公園綠化工程：占地994畝，66.3萬㎡×400元/㎡=2.65億元。

基礎設施工程部分共計投入4.62億元。

綜上所述：

1、按照紅線范圍內全部拆遷，土地拆遷安置費用和基礎設施建設共計投入22.72億元，減去公共社會事業項目土地收益0.44億元，按照商住用地1958畝計算，土地成本為113.8萬元/畝；

2、避讓紅線范圍內集中拆遷部分，土地拆遷安置費用和基礎設施建設共計投入16.48億元，減去公共社會事業項目土地收益0.44億元，按照商住用地1958畝計算，土地成本為84.2萬元/畝。